Blog Fachowca

Przepisy regulacyjne znajdziemy w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, określające między innymi odległości budynków i innych obiektów od granicy działki. Z jednej strony precyzują one okoliczności, w których można sytuować budynek przy granicy, ograniczając w ten sposób uznaniowość organów administracji, z drugiej jednak pomijają wiele sytuacji, które mogą budzić wątpliwości i być przyczyną konfliktów sąsiedzkich. Zwykle właściciele sąsiednich nieruchomości są niezadowoleni z nowo powstającego obiektu, często uważają, że obiekt taki jest wybudowany zbyt blisko ich budynku, zbyt blisko granicy działki. Ponadto biorąc pod uwagę wszystkie prawne wymogi jakie należy zachować przy wznoszeniu budynków, może okazać się, że sama działka nie jest taką super okazją, jaką wydawała się wcześniej, a np. jej niska cena, jest spowodowana ograniczeniami w budowie, nałożonymi przez regulacje prawne.
Zgodnie z § 12 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynku nadal nie można wybudować w mniejszej odległości od granicy niż:
3 m, gdy jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów;
4 m, gdy od strony granicy będzie ściana z otworami drzwiowymi lub okiennymi.
Niektóre części budynku mogą znajdować się bliżej granicy. Okapy, gzymsy, balkony lub daszki nad wejściem oraz galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie lub rampy mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy z sąsiednią działką.

Minimalne odległości od granicy działki budynków inwentarskich i gospodarczych

W odniesieniu do budynków inwentarskich przepisy oprócz minimalnej odległości od granicy działki ustalają również minimalne odległości od innych budynków. I tak też w przypadku budynku inwentarskiego lub budynku gospodarczego nie można go stawiać ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w odległości mniejszej niż 8 metrów od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. Zachowanie co najmniej takich odległości ma na celu ochronę lokatorów sąsiednich nieruchomości przed możliwymi niedogodnościami powodowanymi użytkowaniem budynków inwentarskich czy gospodarczych (np. zapach, hałas, itp.).

Odstępstwa

W niektórych przypadkach możliwe jest usytuowanie budynku na działce budowlanej przy zachowaniu mniejszych odległości niż minimalne wskazane w rozporządzeniu. Pierwszym wyjątkiem od zasady jest możliwość usytuowania budynku w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra od granicy działki lub nawet w granicy działki w sytuacji gdy zezwalają na to uregulowania zawarte w obowiązującym na danym terenie, miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli dla określonego terenu, na którym znajduje się nieruchomość gruntowa, miejscowy plan nie został uchwalony to zapis taki powinien znaleźć się w wydanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Odstępstwo to dotyczy jedynie usytuowania budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy działki. Kolejne odstępstwa dotyczą zabudowy jednorodzinnej, i są to:
   możliwość usytuowania budynku w granicy działki lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra od tej granicy w przypadku, gdy działka ma szerokość nie przekraczającą 16 metrów. Istotna w tym przypadku jest szerokość działki. Jeśli przekracza ona 16 metrów, przepis ten nie może być zastosowany. Jeśli mieści się w tym wymiarze nie jest istotna tutaj zgoda bądź protest sąsiada, nie ma znaczenia czy na sąsiedniej działce jest wzniesiony budynek, czy jest ona pusta, możemy skorzystać z tego przepisu i wybudować budynek w granicy działki lub 1,5 metra od granicy.
   możliwość usytuowania budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 metrów wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej.
Zastosowanie tego zapisu uzależnione jest od tego, czy sąsiednia działka jest zabudowana budynkiem, bądź czy dla budynku mającego powstać na działce sąsiedniej, wydana jest ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. Jeśli te warunki nie są spełnione, jeśli działka jest pusta, ewentualnie nie ma decyzji o pozwoleniu na budowę, nie będzie możliwe wybudowanie obiektu na podstawie tego przepisu.

Rozbudowa i nadbudowa domu na działce

Nowe przepisy rozporządzenia dopuszczają rozbudowę domu już istniejącego i usytuowanego w odległości mniejszej niż 3 lub 4 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary.  W praktyce oznacza to, że rozbudować można tylko część budynku oddaloną od granicy o przynajmniej 3 m. Część położona bliżej nie może zmienić gabarytów.